Nabywanie nieruchomości w różnych krajach ma wiele cech. W Tajlandii cudzoziemcy mogą kupować mieszkania w budynkach mieszkalnych (kondominium), ale zakup domu jest nieco bardziej skomplikowanym procesem. Cudzoziemiec jako osoba prywatna nie może legalnie posiadać ziemi w Tajlandii (na której stoi dom). Wyjątkiem są inwestorzy zagraniczni, którzy zainwestowali 40 milionów bahtów w tajską gospodarkę. Mają okazję kupić działkę. A to nie jest bardzo duże. Jednak nie wszystko jest tak skomplikowane i nie tylko milioner dolarów może sobie pozwolić na zakup domu w Tajlandii.
Treść artykułu
- 1 Od czego zacząć, wybierając dom
- 2) Typy domów
- 3) Procedura transakcyjna, umowa, formalności
- 4 Opcje dekoracji wnętrz dla obcokrajowców
- pięć Kolejność formalnych procedur zakupu
Od czego zacząć, wybierając dom
Może się wydawać, że wybór domu jest właśnie dla Ciebie. W końcu wiesz, czego potrzebujesz. W rzeczywistości proces ten jest raczej ponury i długi. Na początek musisz przynajmniej zdecydować o regionie. Lepiej podróżować z wyprzedzeniem po wszystkich interesujących Cię miejscach, z grubsza oceniając ich infrastrukturę i atmosferę. Oczywiście można również kupić dom zdalnie, na podstawie opisu w Internecie lub w agencji nieruchomości. Ale ryzyko nieudanego zakupu i ceny w tym przypadku będzie znacznie wyższe. Wybierz, na przykład, dom nad brzegiem morza, jak z okładki, ale tak naprawdę będzie trochę nieużytków z pojemnikiem na śmieci lub parkingiem dla łodzi rybackich.
Jak znaleźć ciekawe oferty domów? Istnieje wiele opcji. Możesz zacząć od przeszukiwania Internetu. Zarówno w Rosji, jak i Tajlandii istnieje wiele agencji nieruchomości oferujących swoje usługi. Możesz także oglądać reklamy sprzedaży domów od osób w sieci społecznościowej. sieci lub w lokalnych gazetach. I możesz nawet «kopanie» - obejrzyj interesujące Cię miejsca, obejrzyj reklamy domów na sprzedaż, zapytaj lokalnych mieszkańców. To prawda, że jest to bardzo energochłonny sposób..
Najpierw musisz podrapać obszar i znaleźć odpowiedni dom
Jeśli jesteś już w Tajlandii i znasz się dobrze na okolicy, znasz obszary i główne ulice oraz wybrałeś kilka interesujących Cię obiektów, samodzielne oglądanie ich jest dość nużące. Musisz mieć własny samochód lub wziąć taksówkę za każdym razem, negocjować niezależnie z właścicielami nieruchomości, zarówno obcokrajowcami, jak i Tajlandami. Aby łatwo wykonać te zadania, musisz wykonać wszystkie powyższe czynności dłużej niż jeden dzień..
Dlatego najprostszym sposobem na rozpoczęcie kontroli domów jest skontaktowanie się z lokalną agencją nieruchomości. W Tajlandii istnieje wiele rosyjskich agencji zorientowanych na klienta z rosyjskojęzycznymi pracownikami. Zwykle agenci zabierają klientów do oglądania za darmo, uzgadniają z właścicielami i tłumaczą pytania pojawiające się podczas oglądania. Jednak wiele obiektów w ciągu jednego dnia nadal nie będzie obserwowanych, ponieważ Tajowie są spokojnymi ludźmi, a obiekty mogą znajdować się w dużych odległościach od siebie. Ale organizowanie widoków jest o wiele łatwiejsze z agentem niż na własną rękę.
Oznacza to, że możesz najpierw jeździć z agentem, a następnie samodzielnie. Możesz skontaktować się z kilkoma agentami, mogą oni pracować w różnych obszarach. Możesz znaleźć zagranicznego agenta przez Internet. Możesz skontaktować się z biurem. Z reguły przyzwoite agencje mają zarówno biura, jak i strony internetowe. Wybierając agenta, należy wziąć pod uwagę, że pracownik mówiący po rosyjsku jest dobry, ale Tajlandczycy łatwiej się ze sobą komunikują, a cudzoziemcy (najczęściej Europejczycy) są średnio bardziej odpowiedzialni i punktualni niż Azjaci. Dlatego jeśli możesz komunikować się w języku angielskim, warto skontaktować się z tajlandzkim menedżerem, który pracuje dla szefa europejskiego.
Typy domów
Wśród pośredników w handlu nieruchomościami specjalizują się «wtórny», na sprzedaż od dewelopera lub osób pracujących w tej samej wiosce.
Dom może być zarówno we wsi, jak i wolnostojący. Lepiej oczywiście wybrać wioskę. Zawsze jest lokalna administracja, która pomoże w rozwiązaniu problemów krajowych. Jeszcze lepiej - strzeżona wioska z zamkniętym terytorium i infrastrukturą. Zwykle jest to basen, siłownia, plac zabaw, sala konferencyjna dla właścicieli. W dobrych wioskach dla cudzoziemców lista infrastruktury i wspólnych obszarów jest większa. W Tajlandii jest tak wielu Rosjan, że w niektórych regionach, na przykład Pattaya i Hua Hin, istnieją tak zwane «Rosyjskie wioski» - gdzie domy nabywane są głównie przez rosyjskie rodziny. Są też wioski i miejsca, w których mieszka więcej obcokrajowców lub Tajów.
Lepiej kupić dom w ogrodzonej wiosce
Możesz kupić dom w Tajlandii, zarówno na etapie zerowego cyklu budowy, jak i już wybudowany i zamieszkany dawno temu, z farang lub tajlandii. Kupno nowego domu to w dużej mierze konwencja. Kupujesz działkę, na której deweloper oferuje pewien standardowy projekt, zwykle kilka, w różnych kategoriach cenowych. Jednocześnie, podczas procesu budowy, projekt można znacznie zmienić według własnych upodobań, zarówno w zakresie dekoracji wnętrz, jak i architektury budynku jako całości. Możesz również kupić gotowy nowy dom od dewelopera lub «odsprzedaż» - właściciel. W tej cenie wszystkie te opcje nie różnią się zasadniczo. Jeśli chcesz całkowicie zbudować dom «dla siebie», wtedy najlepszą opcją jest zakup działki. To prawda, że musisz poczekać na budowę domu i kontrolować jakość pracy. Jeśli jesteś zadowolony z gotowej wersji standardowej - w porządku, możesz kupić i od razu przejść do wyboru mebli. Kupno domu od właściciela, tj. po drugie, dobrze, że wynajmujący już wyeliminował wiele wad mieszkaniowych i ulepszył niektóre z nich w porównaniu do oryginalnej wersji. Minusem jest to, że ludzie mają różne gusta i ciężko jest znaleźć coś dla siebie.
Procedura transakcyjna, umowa, formalności
Jeśli masz już właściwość, która jest całkowicie odpowiednia dla wszystkich parametrów pod każdym względem, potrzebujesz prawnika. To może być najważniejsze. Rosjanin lub cudzoziemiec nie może być tajskim prawnikiem. W najlepszym wypadku jest to tłumacz lub pośrednik. Prawnik jest tylko Tajlandczykiem. Poprowadzi wszystkie twoje interesy, więc musi być dobrym profesjonalistą. I mów dobrze po angielsku.
Ogólnie rzecz biorąc, do sfinalizowania transakcji potrzebny jest tylko paszport. Ale wciąż istnieje wiele niuansów. Na przykład, aby zapłacić, potrzebujesz przede wszystkim konta bankowego, które zwykle jest otwierane dla obcokrajowców z odpowiednią wizą (turystyczną, edukacyjną, biznesową) lub «w ramach umowy» - gdy istnieje już umowa przedwstępna na zakup nieruchomości.
Przede wszystkim podpisana zostaje umowa przedwstępna z prawnikiem. Zgodnie z tym właścicielowi wypłacany jest depozyt (gotówka). Zazwyczaj jest to niewielka kwota, około 1% wartości transakcji. Na podstawie tej umowy przedwstępnej możesz otworzyć konto w banku tajlandzkim, jeśli jeszcze go nie masz. Umowa przedwstępna określa, jak długo należy spłacać kwotę główną.
Dokumenty wymagane do wystawienia rachunku bankowego:
- pomoc z urzędu imigracyjnego
- zaświadczenie o miejscu zamieszkania w Tajlandii (gdzie obecnie mieszka kupujący)
- przedwstępna umowa zakupu nieruchomości
- Międzynarodowy paszport
W przypadku wizy innej niż turystyczna (NON-B, NON-O, NON-E) otwarcie konta bankowego jest stosunkowo proste. Możliwe jest również otwarcie konta z wizą turystyczną lub ze znaczkiem, ale nie we wszystkich bankach i nie we wszystkich oddziałach tego samego banku. Jak to często bywa w Tajlandii, wszystko zależy od decyzji konkretnych osób. Jeśli Twój agent uzgodni z zarządcą banku i pokaże przedwstępną umowę zakupu nieruchomości, konto najprawdopodobniej zostanie otwarte.
Opcje dekoracji wnętrz dla obcokrajowców
Najważniejszym niuansem przy zakupie domu w Tajlandii jest sposób, w jaki cudzoziemiec bierze na własność ziemię, na której stoi dom. Istnieją zasadniczo dwie opcje: dzierżawa długoterminowa lub rejestracja osoby prawnej. Jest jeszcze jedna, dość egzotyczna opcja - usufruht. Jest to dzierżawa na całe życie, bez prawa do dziedziczenia. To prawda, że mało prawdopodobne jest, że wielu spodoba się tej metodzie..
Dzierżawa długoterminowa lub dzierżawa jest wydawana na okres 30 lat z prawem do podwójnego przedłużenia. Teoretycznie okres najmu może wynosić maksymalnie 90 lat. Istnieją informacje, że niektóre drogie nieruchomości mieszkalne można wynająć na 120 lat, a dla biznesu na 150 lat. Ale to wszystko tylko teoria. W praktyce maksymalny możliwy okres wynajmu wynosi obecnie 30 lat. Czasami agencje nieruchomości oferują umowę przedłużenia najmu, ale takie opcje nie są legalne. Nawet jeśli umowa stanowi, że właściciel jest zobowiązany do przedłużenia umowy najmu, nie ma to wpływu na sąd. Jeżeli po 30 latach właściciel odmówi przedłużenia umowy najmu, sąd będzie po jego stronie. Należy zauważyć, że za 30 lat właściciel może być już inny, ponieważ ziemia zostanie odziedziczona itp. Ponadto prawo gruntowe w Tajlandii ma mniej niż 30 lat, więc nie było jeszcze precedensów dla przedłużenia.
Jeśli chcesz wziąć działkę pod długoterminową dzierżawę, powinieneś skontaktować się z prawnikiem, przekazując mu niezbędne dokumenty do rejestracji. Prawnik udaje się do urzędu skarbowego, gdzie na świadectwie własności (Chanote) odnotowuje, że nieruchomość jest wynajęta. W tym przypadku świadectwo własności należy do poprzedniego właściciela. Z punktu widzenia właściciela ziemi można to nazwać własnością nieruchomości z obciążeniem.
Najczęstszym sposobem zarejestrowania się jako pełna własność (własność prywatna) działki w Tajlandii jest założenie firmy (firmy) i zakup domu będącego jej własnością. Tak więc właściciel nie jest osobą fizyczną, ale firmą prawniczą. To jest legalny sposób. To prawda, pod warunkiem że firma prowadzi działalność i nie jest jej nominalnym posiadaczem. Niuans polega na tym, że cudzoziemiec nie może zarejestrować firmy całkowicie na sobie; muszą istnieć tajscy akcjonariusze. Rozliczenia można dokonać poprzez akcje uprzywilejowane. Na przykład Thais posiada 70% zwykłych uprawnionych do głosowania, cudzoziemcy 30%, ale są uprzywilejowani, którzy na przykład mają 5 głosów na akcję.
Kolejność formalnych procedur zakupu
Wszystkie dokumenty związane z rejestracją firmy są przygotowywane przez twojego tajlandzkiego prawnika. Udziałowcami nowo utworzonej spółki są tylko Thais. Następnie firma nabywa nieruchomości. Oznacza to, że certyfikat własności (chanot) poprzedniego właściciela przechodzi na firmę. Ponadto firma zmienia akcjonariuszy. Teraz proporcja Tajów powinna być wystarczająco duża, aby nie wyglądała dość nominalnie. Farang ma prawo blokować, aby Tajowie nie sprzedawali tej nieruchomości we własnym zakresie. Jeśli kupisz dom w budowie, płatność dla dewelopera odbywa się w kilku etapach, ale w departamencie gruntów transakcja zostanie zarejestrowana dopiero po zapłaceniu pełnej kwoty.
Po tym, jak kupujący dostarczy prawnikowi czek z banku na kwotę określoną w głównej umowie, prawnik z dokumentami udaje się do urzędu skarbowego, aby rozpocząć proces ponownej rejestracji nieruchomości od jednego właściciela do drugiego. Ponowna rejestracja trwa od jednego dnia do dwóch tygodni. W tym czasie kupujący nie ma ani pieniędzy, ani certyfikatu własności. Kluczem do udanej transakcji jest wyłącznie reputacja tajlandzkiego prawnika. Jeśli dom kupiony wcześniej przez firmę zostanie kupiony przez obcokrajowca, rejestracja umowy z komisją celną nie jest wymagana, zmienia się dyrektor i akcjonariusze spółki.
Kup dom w Tajlandii
Procedura zakupu kończy się uzyskaniem od prawnika tajlandzkiego certyfikatu własności - Chanote i kluczy domowych. Świadectwo własności dla obywateli Tajlandii i cudzoziemców wygląda tak samo, na odwrocie świadectwa jest zapisana informacja o wszystkich poprzednich właścicielach nieruchomości.
P.S. Przy zakupie mieszkania wszystko jest nieco prostsze, ponieważ nie ma problemu z gruntem, ale musisz pamiętać o kwotach na liczbę mieszkań, które mogą należeć do obcokrajowców w kondominium. I prawdopodobnie kupiłbym mieszkanie, wydaje mi się, że taka nieruchomość będzie bardziej płynna.
